Une maison qui ne nécessite pas un permis de construire est un bâtiment à usage d’habitation pour un ou plusieurs occupants. Elle est dotée des commodités classiques de raccordement ainsi que du confort nécessaire pour un usage quotidien. Elle peut être habiter de manière ponctuelle comme une résidence de vacances. Quant au permis de construire, il s’agit d’une démarche administrative permettant d’obtenir une autorisation pour la réalisation d’une construction sur un territoire donné. Dans notre dossier, nous allons voir les possibilités de construire sans ce document administratif.
Permis de construire : pour quels travaux ?
Différents cas de constructions nécessitent un permis de construire. C’est le cas, notamment pour les travaux d’agrandissements d’une maison existante comme une surélévation, une extension ou un aménagement de combles ou d’une véranda pour les surfaces supérieurs ou égales à 20 m². Les travaux effectués sur un bâtiment historique comme ceux inscrits aux monuments historiques ou aux bâtiments de France sont également soumis à cette démarche. C’en est de même pour des travaux modifiés, comme la transformation d’un local commercial en une habitation. Par ailleurs, les nouvelles constructions d’une surface supérieure à 20 m² font l’objet d’une obtention d’un permis de construire.
Dans tous les cas, il convient de consulter le Plan Local d’Urbanisme de la commune où est située le projet. En effet, ce document définit les règles d’urbanisme au niveau de votre commune. Il indique l’ensemble des points techniques à respecter pour obtenir le permis de construire ou la déclaration de travaux comme l’aspect des façades, de la toiture, l’aspect extérieur, la distance à respecter ou encore la hauteur de la construction. En ce qui concerne la nature du terrain, ce dernier doit répondre aux critères de constructibilité pour pouvoir y installer une nouvelle construction, d’une durée de plus de 3 mois. Pour cela, il convient encore de jeter un coup d’œil au PLU qui peut accorder des dérogations dans certains cas.
Quels risques en cas de non-respect de la loi ?
En cas de non-respect de la loi, et notamment d’une construction sans permis, alors que celle-ci doit faire l’objet d’une autorisation, la construction est considérée comme des travaux illégaux selon le code de l’urbanisme. Il en va de même si la commune a refusé de vous octroyer un permis et que vous avez tout de même décider d’engager les travaux. Aux mieux, cette infraction vous expose à une demande de mise en conformité. Au pire, elle pourrait vous exposer à des poursuites pénales puis à la démolition du bien.
Dans le cas où il y a un soupçon, les autorités compétentes viennent constater l’irrégularité et rédigent un procès-verbal. Ensuite, la commune peut saisir le tribunal de grande instance pour arrêter l’avancement du chantier voire démolir le bien. L’amende en cas d’absence d’un permis est comprise entre 1200 et 6000 euros par mètres carrés construits selon l’article L 480-4 du Code de l’urbanisme. En outre, le délai de prescription avant la constatation de l’irrégularité est de 6 ans. Par ailleurs, si la décision du tribunal de grande instance n’est toujours pas respectée, vous êtes sujet à une amende pouvant aller jusqu’à 75000 euros et un emprisonnement de 3 mois. Enfin, votre assureur refusera de couvrir un sinistre survenu sur votre construction si celle-ci est illégale.
- Faut-il préférer les constructions dispensées d’une demande de permis de construire ?
Bien que l’obtention d’un permis de construire soit impérative dans différents cas, il faut savoir que des inconvénients existent. Entre autres, le délai d’instruction d’un permis est de 2 mois. Il est porté à 3 mois s’il y a d’autres pièces complémentaires à demander. Il faut également savoir que le formulaire Cerfa est assez complexe, car il nécessite d’en savoir davantage sur les informations techniques. À cela s’ajoute l’obligation de fournir des visuels du projet. Dans ce cas, l’aide d’un architecte est souvent conseillé. En outre, bien que la construction respecte tous les critères imposés par le PLU, des tiers disposent de recours pour faire annuler le permis de construire s’ils se sentent incommodés par le projet.
Cependant, il ne s’agit pas d’un recours suspensif, sauf en cas d’une procédure d’urgence faisant stopper les travaux. Un autre inconvénient de demander un permis de construire réside dans le nombre important des aspects techniques des règles d’urbanismes, qui multiplie le risque de refus de permis. Il importe d’avoir une bonne connaissance de ces règles pour pouvoir décider de la poursuite des travaux malgré un recours. Cela dit, du fait de complexité de l’acte, il est intéressant de se focaliser sur les constructions qui ne nécessitent qu’une simple déclaration de travaux.
- Les travaux ne nécessitant qu’une déclaration préalable:
La déclaration préalable de travaux est une démarche de conformité des travaux. Son délai d’instruction est réduit à un mois et les démarches administratives sont assez simples. Les projets concernés sont les constructions d’une surface inférieure à 20 m² d’emprise au sol. Dans certains cas, cette démarche peut s’appliquer aux nouveaux agrandissements pouvant aller jusqu’à 40 m², notamment si la surface totale ne dépasse pas 150 m². Dans ces cas précis, les constructions sans permis de construire peuvent prendre la forme de Tiny House, d’un studio container ou d’une maison de jardin. Il peut s’agir également des constructions listées dans les articles R 421-1 et suivants le Code de l’urbanisme.
Il y a quelques points communs à respecter pour le permis de construire et la déclaration préalable de travaux. Notamment, les deux procédures exigent que le terrain soit forcément constructible. Ils impliquent également la vérification du plan d’occupation des sols qui détermine la possibilité de réaliser une construction sur la parcelle disponible. Sachez également que la nouvelle surface est soumise à une taxe d’aménagement la première année. Aussi, il faut noter que plus les murs sont épais, moins la surface plancher est importante. Dans le cas des petites constructions de 20 m², il est préférable d’opter pour des murs à fins à haute performance énergétique.
Savoir faire la différence entre les deux termes
Vous l’avez compris : aucune construction ne peut être réalisée sans permis de construire ni déclaration préalable de travaux, sauf pour les abris de jardin de moins de 5 m² et les constructions temporaires de moins de 15 jours. Toutefois, au vu de la complexité et du délai d’instruction d’un permis de construire, une maison sans permis peut se révéler être une excellente idée. Elle est conditionnée à une surface habitable réduite, 30 m² maximum, entre autres, pour un Greenkub. Dès lors que vous envisagez de construire sur un terrain, certaines démarches administratives essentielles doivent être considérées au risque d’être pénaliser.
Avant d’engager une quelconque démarche, il convient d’abord de bien distinguer un permis de construire d’une déclaration préalable. Si certaines constructions ne sont pas soumises à un permis, elles font l’objet d’une obtention d’une déclaration préalable. C’est effectivement le cas des bâtis induisant la construction d’une surface de plancher comprise entre 5 et 20 m². Si la parcelle se situe dans une zone régie par un PLU, la surface peut atteindre les 40 m². Il en va de même pour les constructions dont la hauteur dépasse les 12 m² et les constructions de loisirs localisées sur des zones de camping ou en parc résidentiel sur une surface de plancher supérieure à 35 m², ainsi que les murs supérieurs à 2 m de haut et les piscines dont la surface du bassin est comprise entre 10 et 100 m². D’autres situations nécessitent une déclaration préalable de travaux comme les serres d’une hauteur comprise entre 1,80m et 4m, et avec une surface au sol inférieure à 2 000 m².
En bref, sans déclaration, la réalisation de ces types d’ouvrages peut constituer une infraction au Code de l’urbanisme. Comme nous avons vu plus haut, un officier de l’état ou un agent de police peut venir constater l’infraction. L’information peut être remontée par le maire, votre voisin ou un employé municipal. Ce type d’infraction peut avoir comme conséquences l’arrêt immédiat du chantier qui est effectif dès la notification. Cet arrêt peut également entraîner la saisie immédiate de tout matériel destiné à la-dite construction. Sans une déclaration de travaux, la construction peut faire l’objet d’une démolition. Celle-ci peut être opérée par vous-même, une société tierce mandatée par l’état ou votre opérateur. Dans tous les cas, l’opération reste à votre charge.
Par ailleurs, la démolition peut être éviter. En effet, si le cas l’impose, une mise aux normes de travaux peut être effectuées, sachant que la saisine du TGI est possible dans un délai de 10 ans après la construction. À noter que le Code de l’urbanisme a instauré un droit de visite et de communication autorisant les autorités administratives à venir sur place pour constater la conformité des travaux. Ce droit s’applique à toutes les zones susceptibles d’accueillir des installations soumises aux règles du Code de l’urbanisme. Il peut s’exercer durant la réalisation, voire au-delà, dans un délai de 6 ans à compter de l’achèvement du chantier.
Tout sur le permis de régularisation des travaux et le cas de la prescription
Si vous avez engagé un projet de construction litigieux, sachez qu’il est tout à fait possible de demander un permis de régularisation de vos travaux. La demande est alors soumise à l’analyse de la conformité des travaux selon les règles imposées par le PLU local, en l’état où ils se trouvent en date de la demande. Dans les cas où les travaux réalisés ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme, le permis de régularisation ne peut pas être délivré. Ils doivent être donc abandonnés ou mis en conformité avec les règles en vigueur.
Si vous construisez sans aucune autorisation, sachez que votre responsabilité pénale et engagée sur une période dite de prescription. Le délai de celle-ci est de 6 ans, à compter de la fin du chantier. Toute poursuite judiciaire devient caduque après cette période. Néanmoins, en cas d’une émission ultérieure d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable, un refus est possible. Effectivement, le code de l’urbanisme demeure intangible si la construction initiale a été réalisée de manière irrégulière. Attention, si aucune poursuite pénale ne peut être engagée au-delà de 6 ans, la commune peut, tout de même engager la responsabilité civile de l’auteur des travaux dans la limité de 1 ans. Elle est alors en mesure de saisir le TGI pour demander la démolition ou la mise en conformité des travaux.
Il est compliqué de prouver la date de fin des travaux dans le cas d’une construction illégale, même avec une déclaration des travaux, car le projet en soi n’est pas déclaré. Pour déterminer cette date, vous devez vous en tenir aux factures de travaux, des mentions de l’acte de l’acquisition et des photographies aériennes.
- Selon le projet, ai-je besoin d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire ?
Certaines constructions sont considérées comme des annexes de votre maison. C’est le cas, notamment, d’un abri de jardin, d’un garage, d’un abris de voiture ou toutes autres dépendances. Si la surface d’emprise au sol de votre dépendance dépasse les 20m², le dépôt d’une demande de permis de construire est obligatoire. En-deçà, une déclaration préalable suffit. En outre, sont également soumis à une déclaration préalable les murs d’une hauteur supérieure à 2m et les châssis et serres d’une hauteur comprise en 1,80m et 4m.
D’autres types de constructions ne nécessitent ni déclaration préalable ni permis de construire. Ces travaux portent avant tout sur la rénovation intérieure du logement et sur l’aménagement. En effet, ces opérations ne modifient pas l’aspect extérieur du bâtiment ou sa destination. Il en va de même pour les extensions dont la surface d’emprise au sol est comprise entre 1 et 5 m² et les murs de clôture ou tout mur de moins de 2 m de haut.
Enfin, d’autres travaux sont dispensés de déclaration préalable tels que la construction d’une piscine de moins de 10m² de bassin, des châssis et des serres de moins de 1,80m de haut. C’est le cas également d’une terrasse de plain-pied non située dans un site patrimonial remarquable. En bref, il est tout à fait possible de prévoir un aménagement simple, sans pour autant avoir besoin de demander une déclaration préalable ou un permis de construire. Quoi qu’il en soi, il est toujours judicieux de consulter le PLU de votre commune avant d’engager des démarches. Cela vous permet d’être bien au fait des règles de constructibilité qui s’appliquent à votre terrain.
Construction et taxes
Les travaux nécessitant un permis de construire sont souvent soumis à une taxation après achèvement du chantier. Il s’agit notamment de la taxe d’aménagement pour toute construction d’une surface supérieure à 5m² et d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,8 m. Cette taxe se calcul selon plusieurs variables, dont la part communale et départementale, la valeur forfaitaire liée aux travaux et la surface de la construction. La valeur forfaitaire relative aux travaux varie selon le type de chantier réalisé. Par exemple, elle est d’environ 200 euros par mètre carré pour une piscine et près de 760 euros pour les autres constructions en province. Pour ce qui est des taux d’impositions communaux et départementaux, ceux-ci sont fixés par délibération tous les ans et sont applicables au 1er janvier de l’année suivante.
Il y a aussi la taxe foncière sur les propriétés bâties qui s’inscrit dans les éléments inclus dans le prix du permis de construire. Elle est réévaluée en fonction de la structure construite sur le terrain qui valorise la parcelle. Il faut déclarer la nouvelle structure sous 90 jours après la fin des travaux au centre des impôts locaux.
Construire sans permis en résumé
Tous projets venant modifier l’aspect extérieur d’une habitation, dépassant un certain nombre de mètres carrés de surface de plancher et d’emprise au sol doivent faire l’objet d’une demande de permis de construire. Il est donc essentiel de faire un calcul précis des surfaces actuelles de votre logement et celles du projet avant de déposer votre demande. Concrètement, les travaux concernés par l’obtention de cette autorisation sont ceux réalisés sur un terrain nu, l’agrandissement, l’extension, la surélévation et l’aménagement de combles entraînant une augmentation de surface de plancher ou d’emprise au sol. Celle-ci exige l’obtention d’un permis dès lors qu’elle est supérieure ou égale à 40 m². La surface réglementaire est de 20 m² dans une zone dépourvue d’un PLU.
L’aménagement extérieur d’annexes ou d’abris avec création de surface de plancher égale ou supérieure à 20 m² fait également l’objet d’une demande de permis de construire. On parle généralement d’abris ou d’annexes lorsque les travaux portent, entre autres, sur la construction d’un abri de jardin ou de voitures, d’un garage ou d’une dépendance. Est également soumise au même règlement la construction d’une piscine disposant d’un bassin supérieur ou également à 100 m².
Nous vous conseillons fortement de vous rapprocher des services d’urbanisme de votre commune afin d’en savoir davantage sur le contenu du Plan Local d’Urbanisme ou du Plan d’Occupation des Sols, ainsi que sur les réglementations et les restrictions en vigueur, pour mettre toutes les chances de votre côté.
